特定居住用宅地等における特例は、自宅敷地の評価額を最大80％減額でき、有効な節税の手段となります。
この特例の適用要件は、相続人が配偶者か親族かによって大きく異なります。
本記事では、この特例の基本的な仕組みと、同居親族や別居親族などが適用を受ける際の具体的な要件を解説していきます。

特定居住用宅地等とは

特定居住用宅地等とは、小規模宅地等の特例において、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が、居住用として使用していた宅地を指します。
この特例を適用することで、相続税の課税価格を計算する際、その宅地の評価額を330平方メートルを上限に、80％減額することができます。
この制度は、残された家族が住居を維持するために、相続税の負担で自宅を手放さずに済むよう配慮されたものであり、相続税の節税において有効な手段の1つです。

特定居住用宅地等の適用要件

特定居住用宅地等の特例の適用を受けるための要件は、誰がその宅地を相続するかによって異なります。
特例の適用を受けることができるのは、基本的に被相続人の配偶者、または一定の要件を満たす親族に限られます。
適用要件は厳格であるため、申告期限までの保有・居住状況を正確に把握しておくことが重要です。

配偶者が相続する場合

特定居住用宅地等を被相続人の配偶者が相続する場合、その宅地を申告期限まで引き続き保有していることという要件を満たすだけで、特例を適用できます。
配偶者が被相続人と同居していなかった場合や、特例適用後にその宅地を賃貸に出したり、売却の手続きをしている場合でも、申告期限までの保有要件さえ満たせば、適用が可能です。

親族が相続する場合

被相続人の子や孫といった親族が特定居住用宅地等を相続する場合は、被相続人との関係や、その宅地をどのように利用するかによって、満たすべき要件が分かれます。

被相続人と同居していたケース

被相続人と同居していた親族が宅地を相続する場合、その親族は以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 申告期限までその宅地を引き続き保有していること
• 申告期限までその宅地に住み続けていること

この2つの要件を両方満たすことで特例が適用されます。
もし、申告期限前に引っ越したり、売却したりしてしまうと、特例の適用要件を満たさなくなるため注意が必要です。

被相続人と別居していたケース

被相続人と別居していた親族が宅地を相続する場合、同居親族よりも厳しい要件が課されます。
この特例を適用できるのは、以下の6つの要件を全て満たす場合に限られます。

• 被相続人に配偶者がいないこと
• 相続人の他に、被相続人と同居していた相続人がいないこと
• 日本国籍を持つ者であるか、または日本国籍を持たない場合でも特定の居住要件を満たす者であること
• 3年以内に相続人自身が自己または自己の配偶者、および特別な関係にある法人が所有する家屋に居住したことがないこと
• 過去も含めて相続人が自宅を所有したことがないこと
• その宅地を相続し、申告期限まで保有していることです

これらの要件を全て満たした場合のみ、特例の適用が認められます。

特定居住用宅地等の特殊なケース

特定居住用宅地等の適用要件には、被相続人の生活様式や建物の形態によって、通常とは異なる判断が求められる特殊なケースが存在します。
これらのケースでは、税法上の定義や要件を正確に理解しておくことが重要です。

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどの施設に入所していた場合でも、被相続人が以下の要件を満たしていれば、その自宅敷地は引き続き特定居住用宅地等として扱われます。

• 被相続人が要介護認定などを受けていた
• その自宅が賃貸などに出されていない

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、これらの要件を満たしているか、注意が必要です。

二世帯住宅の場合

二世帯住宅の敷地を相続した場合に、特定居住用宅地等を適用できるかどうかについては、その敷地の登記の状況によって決定します。
相続する敷地や住宅の登記状況には、以下のパターンが考えられます。

1. 単独名義の場合
2. 共有名義の場合
3. 区分所有の場合

敷地や建物が被相続人の単独名義であった場合、相続時には、330平方メートルを上限に特例を使用することができます。
一方、共有名義であった場合は、所有割合によっても変わりますが、特例を利用することが可能です。
しかし、区分所有で登記を行なっていた場合、被相続人が占有していた敷地の範囲のみでしか特例を利用することはできません。

まとめ

特定居住用宅地等の特例は、敷地の上限範囲内であれば自宅の評価額を最大80％減額できる制度です。
この適用要件は、配偶者、同居親族、家なき子といった相続人の区分によって異なります。
また、老人ホームへの入所や二世帯住宅など、特殊なケースにおいては、細かく定められた要件をすべて満たす必要があります。
その他、相続税でお困りの際は、専門の税理士にご相談ください。