不動産を売却して利益が発生すると、所得税や住民税などの税金が課されます。
このとき、一定の要件を満たす不動産取引であれば、国税庁が定めた特別控除の適用が可能です。
今回は、不動産売却における特別控除の概要や、譲渡所得を算定するための計算方法などについて解説します。

不動産売却における特別控除とは？

不動産売却における特別控除とは、売却によって得られた利益から、法律で定められた一定の金額を差し引くことができる制度です。
特別控除は自動的に適用されるものではなく、納税者が管轄の税務署に対して確定申告を行うことで利用できます。
具体的には、以下のような控除があります。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除とは、自身が住んでいた住宅を売却した際に適用されるものです。
この制度を利用することで、譲渡所得から最大で3000万円までを控除できます。

公共事業のために土地を提供した場合の5000万円控除

公共事業のために土地を提供した場合の5000万円控除は、国や地方公共団体などの公共事業のために土地を買い取られた場合に適用される特別控除です。
公共性の高い目的での譲渡であるため、他の控除と比べても高い5000万円の控除枠が設定されています。

被相続人から相続した空き家を売却した場合の3000万円控除

被相続人から相続した空き家を売却した場合の3000万円控除とは、相続した被相続人の居住用財産を譲渡した場合に、一定の条件を満たしていれば適用できるものです。
適用条件としては、相続開始前に被相続人が1人で住んでいたことや、売却価格が1億円以下であることなどが定められています。

不動産売却において特別控除を利用する場合の課税譲渡所得の計算方法

不動産を売却した際に納税額を算出するためには、まず課税対象となる譲渡所得の正確な金額を求める必要があります。
課税譲渡所得を導き出すための計算式は、以下の通りです。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） － 特別控除額

譲渡収入金額とは、買主から受け取った売却代金の総額です。
ここには、建物代金だけでなく、固定資産税や都市計画税の清算金が含まれる点に注意が必要です。
取得費とは、不動産を購入した当時の金額に、購入時にかかった仲介手数料や登記費用などを合算したものです。
購入金額のデータが不明な場合や、先代から相続したため取得費が極めて低い場合は、売却収入金額の5％相当額を概算取得費として計算します。
譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかったコストです。
具体的には、不動産会社へ支払った仲介手数料や売買契約書に貼付した印紙税などが該当します。
これらの取得費と譲渡費用を、売却収入から差し引いたものが控除前の譲渡所得となります。
最後に、適用を受ける特別控除額を差し引くことで、課税譲渡所得が確定します。
結果として譲渡所得がゼロ以下になれば、税金は発生しません。

譲渡所得税の算定方法

譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率を掛け合わせることで求められます。
よって、計算式は次のようになります。

譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得 × 税率

上記に、別途基準所得税額のおよそ2.1％の復興特別所得税が加算されます。
不動産売却によって損失が出た場合や、特別控除を適用して課税譲渡所得がゼロとなった場合でも、その旨を税務署へ確定申告する必要があることに注意してください。
なお、税率は、不動産を所有していた期間によって以下の2つの区分に分かれます。

長期譲渡所得にかかる税率

不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えている場合、長期譲渡所得として区分され、比較的低い税率が適用されます。
具体的に適用される税率は、所得税が約15％、住民税が約5％で、合計20％程度です。

短期譲渡所得にかかる税率

不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以下である場合、短期譲渡所得として区分されます。
このとき適用される所得税と住民税は、それぞれ約30％と約9％で、合計39％程度となります。

まとめ

今回は、不動産売却における特別控除の概要や、譲渡所得税の計算方法などについて解説しました。
不動産を売却する際には、特別控除の適用によって、課税譲渡所得を低く抑えられる可能性があります。
譲渡所得税を算定するためには、課税譲渡所得と税率を正しく把握することが重要です。
税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
不動産売却において特別控除を適用できるかどうかの判断に迷われている方や、税金の算定に負担を感じられている方は、税理士に相談することを検討してください。