相続人が複数いる場合の不動産相続は、特に公平な分割が難しく、手続きが複雑化します。 他にも、トラブルが生じるリスクがあるため、適切な不動産の分割方法の選択をする必要があります。
本記事では、不動産の主要な分割方法や不動産を共有名義にすることで発生するデメリット、最終的な相続税の納税を見据えた対策について解説していきます。

相続人が複数いる場合の不動産相続とは

相続人が複数いる場合、一般的に相続財産は遺産分割協議などを経て、分割することになります。
この相続財産の分割の手間がある点で、相続人が1人だけの単独相続とは大きく異なります。
特に、不動産は公平に分割を行うことが困難な財産の代表です。
この分割が困難な不動産を、相続税の申告期限である10ヶ月以内に、相続人が納得する形で分割することが重要になります。

不動産の分割方法

不動産を複数人で相続した場合、遺産分割協議によって早急に分割を行うことが推奨されます。
不動産を分割する主な方法は、以下の3つです。

1. 現物分割
2. 代償分割
3. 換価分割

それぞれ確認していきましょう。

現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で分割し、相続人のうち1人が単独で所有する方法です。
一般的には、不動産を単独で取得することになりますが、土地が広大な場合、複数に分けて登記する分筆をすることも考えられます。
ただし、分筆した場合、新たに登記をしなければならず、また土地家屋調査士への依頼しなければならないため、非常に手間がかかります
この方法には、売却や代償金の用意が不要というメリットがあります。
ただし、分筆による現物分割は、広い土地があることが前提であるため、限定的な分割方法といえます。

 代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産全体を単独で取得する代わりに、他の共同相続人に対して、その法定相続分または協議で定めた持分に見合う金銭である代償金を支払う方法です。
この方法は、自宅や事業用不動産など、売却せずに特定の相続人が利用を継続したい場合に有効です。
代償分割は、不動産の価値を維持しつつ、他の相続人にも公平に現金を渡せるというメリットがあります。
ただし代償金を支払う相続人に十分な支払い能力がない場合、分割の実行は困難になります。

換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金に換え、その売却代金を各相続人で分け合う方法です。
この方法は、相続人全員が公平に、かつ清算しやすい現金で財産を取得できるというメリットがあります。
換価分割は、不動産を利用したい相続人がいない場合や、代償金を支払う現金の準備が難しい場合に適しています。
ただし、売却益が出た場合は譲渡所得税が課税されることがある点には、注意が必要です。

不動産を共有名義で登記した場合

不動産を相続する際、分割をせずに、複数の相続人で、共有名義で登記することができます。
不動産を共有名義で登記すると、換価や代償金を用意する手間を省けるといったメリットがある一方、いくつかのデメリットも存在します。
以下で共有名義のデメリットを確認していきましょう。

 デメリット①：不動産の処分が困難になる

共有名義の不動産は、売却や賃貸に出すなど、処分行為を行うために共有者全員の同意が必要となります。
また、数次相続が発生し、相続人が増えると、同意を得ることがさらに困難になり、不動産が何年も活用されない状態になるリスクが高くなります。

デメリット②：固定資産税の支払いなどでトラブルになる

共有不動産の固定資産税などは、共有者全員が持分に応じて負担する義務があります。
しかし、一般的に、納税通知書は代表者1人の元に届くため、代表者が立て替えた費用を他の共有者に請求する際に、支払いを拒否されたり、遅延したりするトラブルが発生しやすくなります。
この金銭トラブルが原因で、親族間の関係が悪化することもあります。

相続税の支払いを念頭においた遺産分割とは？

各相続人は、遺産分割が完了した後に相続税を納税します。
この際、特に不動産の分割法を工夫することで相続税の節税やその後のトラブル回避に繋げることができます。

小規模宅地等の特例を利用する

相続税対策として、小規模宅地等の特例を適用しやすい相続人に不動産を相続させることがあげられます。
小規模宅地等の特例とは、不動産の評価額を最大80％減額することのできる制度です。
ただし、特例適用のためには一定の要件をクリアする必要があります。
小規模宅地等の特例を有効に活用するために、遺産分割の段階で、相続人間で誰が要件を満たしているか確認した上で相続を確定させることが重要です。

代償分割や換価分割を利用する

相続税には連帯納付義務というルールがあります。
相続税の連帯納付義務とは、相続人が、自分自身の相続税額だけでなく、他の共同相続人が納付すべき相続税額についても、連帯して納税の責任を負うという制度です。
不動産を多く相続した相続人は、相続税の納税資金の確保が困難となり、納税が滞る場合があります。
これを見据えて、遺産を分割する段階で、代償分割や換価分割を選択し、現金で相続を行うことで、連帯納付義務によるトラブルを回避しやすくなります。

まとめ

相続人が複数いる場合、不動産といった分割困難な財産は、遺産分割協議などを通じて相続されます。
多くの場合、分割の過程では、現物分割、代償分割、換価分割といった方法がとられます。
これらの分割法の中で、自分たちの状況や、その後の相続税納税を見据えた手法をとることが重要です。
相続税に関してお困りの際は、専門の税理士にご相談ください。